KAKS (Emsal), Yençok, TAKS Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Bir arsanın değerini ve üzerine ne yapılabileceğini belirleyen üç temel kavram vardır: KAKS (emsal), Yençok ve TAKS. Bu rehberde her birini sade biçimde tanımlıyor, gerçekçi bir örnek hesapla yapılaşma hakkınızı nasıl bulacağınızı gösteriyoruz.
KAKS (Emsal) Nedir?
KAKS, "Kat Alanı Kat Sayısı"nın kısaltmasıdır; halk arasında emsal olarak bilinir. Bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranını ifade eder. Formülü basittir:
Yani KAKS değeri ne kadar yüksekse, o parselde o kadar çok metrekare bina yapılabilir. KAKS, arsa değerlemesinde en belirleyici katsayılardan biridir.
Yençok Nedir?
Yençok, "yapı yüksekliği en çok" ifadesinin kısaltmasıdır ve parselde çıkılabilecek maksimum yüksekliği/kat adedini belirtir. İki şekilde verilebilir:
- Kat olarak: "Yençok: 4 kat" veya planlarda sık görülen "Z+3 kat" (zemin + 3 normal kat = 4 kat) gibi.
- Metre olarak: "Yençok: 15,50 m" gibi. Genelde her kat ~3 m kabul edilir.
Yençok, KAKS ile birlikte binanın kütlesini sınırlar: KAKS size toplam metrekareyi, Yençok ise bu metrekareyi kaç kata yayabileceğinizi söyler.
TAKS Nedir? KAKS'tan Farkı
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), binanın zemine oturan taban alanının parsel alanına oranıdır. Yani parselin yüzde kaçının zemin katta kapatılabileceğini gösterir. Aradaki ilişkiyi kabaca şöyle özetleyebiliriz:
| Katsayı | Neyi gösterir? | Formül |
|---|---|---|
| TAKS | Zemine oturan taban alanı oranı | Taban alanı ÷ Parsel |
| KAKS (emsal) | Toplam inşaat alanı oranı | Toplam inşaat ÷ Parsel |
| Kat adedi (≈) | Yaklaşık kat sayısı | KAKS ÷ TAKS |
Örnek Hesap: Adım Adım
1.000 m² bir konut parseliniz olduğunu ve imar durumunda TAKS 0,20, KAKS (emsal) 0,60, Yençok 3 kat yazdığını varsayalım:
2) Toplam inşaat alanı (emsal): 1.000 × 0,60 = 600 m²
3) Yaklaşık kat sayısı: 600 ÷ 200 = 3 kat (Yençok ile uyumlu)
Bu 600 m²'lik inşaat alanı; dairelere, ortak alanlara ve (plan notlarına göre) bazı istisna alanlara bölünür. Gerçek projede; çekme mesafeleri, otopark, asansör/merdiven kuralları ve plan notları net daire sayısını etkiler.
Önemli Notlar
- Bazı planlarda emsal "parsel alanı" yerine "düzenlemeye giren brüt alan" üzerinden tanımlanabilir; plan notlarını mutlaka okuyun.
- Bodrum, çatı arası, balkon gibi alanların emsale dahil olup olmadığı plan notu ve yönetmelikle belirlenir.
- KAKS/Yençok/TAKS değerleri parselden parsele ve adadan adaya değişir; komşu parselin değeri sizinkiyle aynı olmayabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
KAKS (emsal) nedir ve nasıl hesaplanır?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), emsal olarak da bilinir ve bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Toplam inşaat = parsel × KAKS. Örneğin 1.000 m² × 0,6 = 600 m² inşaat hakkı.
Yençok ne demek?
Yençok, "yapı yüksekliği en çok" demektir; parselde çıkılabilecek maksimum yüksekliği/kat adedini belirtir. Örneğin "Yençok: 4 kat" veya "Yençok: 15,50 m". KAKS ile birlikte binanın kütlesini belirler.
TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?
TAKS binanın zemine oturan taban alanının parsele oranı (yüzde kaçı kapatılır); KAKS ise tüm katların toplam inşaat alanının orana karşılık gelir. Kabaca KAKS ÷ TAKS yaklaşık kat adedini verir.
Parselimin KAKS ve Yençok değerini nasıl öğrenirim?
Ada/parsel numaranızla belediyeden imar durumu belgesi alabilir veya e-yenişehir ile parselinizin imar planındaki KAKS (emsal), Yençok ve kullanım kararını görüntüleyebilirsiniz.