DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) Nedir? %45 Kesinti
Tarlanız imara alınıp arsaya dönüşürken, yüzölçümünüzün bir kısmının "kaybolduğunu" görebilirsiniz. Bunun nedeni DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisidir. Bu rehberde DOP'un ne olduğunu, neden azami %45 olduğunu ve tarladan arsaya geçişte elinizde kalan net alanı örnekle açıklıyoruz.
DOP Nedir?
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemesinde, bir bölgenin yaşanabilir hâle gelmesi için gereken kamusal alanların maliklerden karşılanan payıdır. Bu kamusal alanlar şunlardır:
- Yol, meydan, otopark
- Park, çocuk bahçesi, yeşil alan
- İbadet yeri
- Eğitim ve sağlık tesisi alanları (kanunda sayılan donatılar)
Bu alanların arazisi, düzenlemeye giren tüm parsellerden oranları ölçüsünde ve bedelsiz olarak kesilir. Yani komşunuzla birlikte, bölgenin ortak altyapısına hep birlikte "arazi olarak" katkı sağlarsınız.
Neden Azami %45?
İmar Kanunu, DOP oranına bir tavan koymuştur: bir parselden alınabilecek Düzenleme Ortaklık Payı en fazla %45 olabilir. Bu sınır, malikin elinden makul ölçünün üzerinde arazi alınmasını engellemek için konulmuştur. Önemli noktalar:
- %45 bir üst sınırdır; gerçek oran düzenleme bölgesinin ihtiyacına göre belirlenir ve daha düşük olabilir (örneğin %30, %38).
- DOP yalnızca kamusal/donatı alanları için alınır; bunun dışında kalan kamu yapıları için gerekirse ayrı kamulaştırma yapılır.
- Bir parselden ikinci kez DOP alınamaz; daha önce düzenlemeye girip pay vermiş bir yerden tekrar kesinti yapılmaz.
Tarladan Arsaya Net Alan Hesabı
En çok merak edilen soru şudur: "Tarlamdan ne kadarı bana arsa olarak kalır?" Cevap basit bir çıkarmadır:
Örnek: 2.000 m² tarla, bölgede %40 DOP uygulanıyor.
DOP kesintisi: 2.000 × 0,40 = 800 m² (kamuya)
Farklı DOP oranlarında 2.000 m² tarla için kalan net alan:
| DOP oranı | Kesilen alan | Kalan net arsa |
|---|---|---|
| %30 | 600 m² | 1.400 m² |
| %40 | 800 m² | 1.200 m² |
| %45 (azami) | 900 m² | 1.100 m² |
Net arsa alanınız belli olduktan sonra, gerçek yapılaşma hakkınızı bu alan üzerinden KAKS (emsal) ve Yençok ile hesaplarsınız. Örneğin 1.200 m² net arsa ve KAKS 0,6 ise: 1.200 × 0,6 = 720 m² inşaat hakkı.
DOP'a Tabi Olmayan Kesintiler: KOP
Bazı durumlarda DOP ile karşılanamayan kamu hizmet alanları (örneğin belediye hizmet alanı, pazar yeri gibi) için ayrı bir pay söz konusu olabilir; uygulamada bu KOP (Kamu Ortaklık Payı / Kamu Tesisleri Alanı) olarak anılır ve genellikle kamulaştırma ya da farklı esaslarla ele alınır. DOP ile KOP'u karıştırmamak önemlidir: DOP bedelsiz ve oransaldır, KOP'a konu alanların bedeli ise ayrıca değerlendirilir.
Parselinizi şimdi sorgulayın →Sıkça Sorulan Sorular
DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) nedir?
18. madde imar uygulamasında yol, park, yeşil alan, ibadet ve eğitim/sağlık tesisi gibi kamusal alanların oluşturulması için maliklerin arazisinden bedelsiz alınan paydır. Düzenlemeye giren parsellerden oranı kadar arazi kesilir.
DOP oranı en fazla kaç olabilir?
3194 sayılı İmar Kanunu'na göre azami %45'tir. Bir parselden DOP olarak en çok yüzölçümünün %45'i kesilebilir; oran bölgeye göre değişir ve daha düşük olabilir.
DOP karşılığında bedel ödenir mi?
Hayır, DOP bedelsizdir. Karşılığında para ödenmez; bu alanlar (yol, park, okul) parselinizin değerini artıran altyapı/donatıyı oluşturur. Aynı parselden ikinci kez DOP alınamaz.
Tarladan arsaya geçince elimde ne kadar net alan kalır?
Net arsa = tarla alanı − DOP kesintisi. Örneğin 2.000 m² tarladan %40 DOP kesilirse 800 m² kamuya gider, 1.200 m² net arsa kalır. Net alan üzerinden KAKS ve Yençok ile yapılaşma hakkı hesaplanır.