Was sind KAKS (Geschossflächenzahl), Yençok und TAKS? Wie werden sie berechnet?
Drei Grundbegriffe bestimmen den Wert eines Baugrundstücks (Arsa) und was darauf gebaut werden darf: KAKS (Emsal), Yençok und TAKS. In diesem Ratgeber definieren wir jeden Begriff verständlich und zeigen mit einer realistischen Beispielrechnung, wie Sie Ihr Bebauungsrecht ermitteln.
Was ist KAKS (Emsal)?
KAKS ist die Abkürzung für „Kat Alanı Kat Sayısı“ und bezeichnet die Geschossflächenzahl (KAKS/Emsal); umgangssprachlich ist sie als Emsal bekannt. Sie gibt das Verhältnis der auf einem Flurstück zulässigen Gesamtbaufläche zur Flurstücksfläche an. Die Formel ist einfach:
Je höher also der KAKS-Wert, desto mehr Quadratmeter Gebäude dürfen auf dem Flurstück errichtet werden. KAKS ist einer der entscheidendsten Faktoren bei der Bewertung von Bauland.
Was ist Yençok?
Yençok ist die Abkürzung des Ausdrucks „yapı yüksekliği en çok“ und bezeichnet die maximale Gebäudehöhe (Yençok), also die höchstzulässige Höhe bzw. Geschosszahl auf dem Flurstück. Sie kann auf zwei Arten angegeben werden:
- In Geschossen: z. B. „Yençok: 4 Geschosse“ oder das in Plänen häufige „Z+3“ (Erdgeschoss + 3 Obergeschosse = 4 Geschosse).
- In Metern: z. B. „Yençok: 15,50 m“. In der Regel werden pro Geschoss ca. 3 m angesetzt.
Yençok begrenzt zusammen mit KAKS das Bauvolumen: KAKS gibt Ihnen die Gesamtquadratmeter vor, Yençok sagt Ihnen, auf wie viele Geschosse Sie diese Fläche verteilen dürfen.
Was ist TAKS? Der Unterschied zu KAKS
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ist die Grundflächenzahl (TAKS): das Verhältnis der überbauten Grundfläche des Gebäudes zur Flurstücksfläche. Sie zeigt also, wie viel Prozent des Flurstücks im Erdgeschoss überbaut werden dürfen. Den Zusammenhang kann man grob so zusammenfassen:
| Kennzahl | Was zeigt sie? | Formel |
|---|---|---|
| TAKS | Anteil der überbauten Grundfläche | Grundfläche ÷ Flurstück |
| KAKS (Emsal) | Anteil der Gesamtbaufläche | Gesamtbaufläche ÷ Flurstück |
| Geschosszahl (≈) | Ungefähre Geschosszahl | KAKS ÷ TAKS |
Beispielrechnung: Schritt für Schritt
Angenommen, Sie besitzen ein 1.000 m² großes Wohnbauflurstück, und im Bebauungsstatus (İmar Durumu) stehen TAKS 0,20, KAKS (Emsal) 0,60 und Yençok 3 Geschosse:
2) Gesamtbaufläche (Emsal): 1.000 × 0,60 = 600 m²
3) Ungefähre Geschosszahl: 600 ÷ 200 = 3 Geschosse (im Einklang mit Yençok)
Diese 600 m² Baufläche verteilen sich auf Wohnungen, Gemeinschaftsflächen und (je nach Plananmerkungen) bestimmte Ausnahmeflächen. Im realen Projekt beeinflussen Abstandsflächen, Stellplätze, Aufzugs-/Treppenvorschriften und die Plananmerkungen die tatsächliche Wohnungszahl.
Wichtige Hinweise
- In manchen Plänen wird die Geschossflächenzahl nicht auf die „Flurstücksfläche“, sondern auf die „in die Umlegung eingehende Bruttofläche“ bezogen; lesen Sie unbedingt die Plananmerkungen.
- Ob Flächen wie Keller, Dachraum oder Balkone auf die Geschossflächenzahl angerechnet werden, regeln die Plananmerkungen und die Bauverordnung.
- Die Werte für KAKS/Yençok/TAKS ändern sich von Flurstück zu Flurstück und von Block zu Block; der Wert des Nachbarflurstücks muss nicht mit Ihrem übereinstimmen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist KAKS (Emsal) und wie wird es berechnet?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), auch Emsal genannt, ist die Geschossflächenzahl: das Verhältnis der insgesamt zulässigen Baufläche zur Flurstücksfläche. Gesamtbaufläche = Flurstück × KAKS. Beispiel: 1.000 m² × 0,6 = 600 m² Baurecht.
Was bedeutet Yençok?
Yençok steht für „yapı yüksekliği en çok“ (maximale Gebäudehöhe) und gibt die höchstzulässige Höhe bzw. Geschosszahl auf dem Flurstück an. Beispiel: „Yençok: 4 Geschosse“ oder „Yençok: 15,50 m“. Zusammen mit KAKS bestimmt sie das Bauvolumen.
Was ist der Unterschied zwischen TAKS und KAKS?
TAKS ist das Verhältnis der überbauten Grundfläche zur Flurstücksfläche (wie viel Prozent überbaut werden darf); KAKS entspricht dem Verhältnis der Gesamtbaufläche aller Geschosse. Grob ergibt KAKS ÷ TAKS die ungefähre Geschosszahl.
Wie erfahre ich die KAKS- und Yençok-Werte meines Flurstücks?
Mit Ihrer Block-/Flurstücknummer können Sie bei der Gemeinde eine Bebauungsstatus-Bescheinigung (Çap) erhalten oder mit e-yenişehir die KAKS- (Emsal) und Yençok-Werte sowie die Nutzungsfestsetzung Ihres Flurstücks im Bebauungsplan einsehen.