¿Qué son la segregación (ifraz) y la agrupación (tevhit)? ¿Cómo se realizan?
Los dos conceptos que más se confunden en las operaciones con solares y parcelas son la segregación (ifraz) y la agrupación (tevhit). En pocas palabras, la segregación consiste en dividir una parcela y la agrupación en unir varias parcelas. En esta guía explicamos de forma sencilla qué es cada una y con qué documentos y mediante qué pasos se realizan.
¿Qué es la segregación (ifraz)?
La segregación es la operación por la que un inmueble inscrito en el registro como una única parcela se divide, conforme al plan urbanístico y a la normativa, en dos o más parcelas independientes. Popularmente también se conoce como «separación» o «división». Tras la segregación, cada nueva parcela:
- Recibe un número de manzana/parcela propio,
- Obtiene su propia escritura de propiedad (TAPU),
- Se evalúa según su propio estado urbanístico y sus dimensiones de fachada.
Por ejemplo, una única parcela de 1.500 m², si las condiciones del plan lo permiten, puede segregarse en tres parcelas independientes de 500 m² cada una.
¿Qué es la agrupación (tevhit)?
La agrupación es la unión de varias parcelas colindantes (contiguas) en una sola parcela. Popularmente se denomina «unificación». Generalmente se realiza con los siguientes fines:
- Crear una parcela grande, de geometría regular y más apta para la edificación,
- Cumplir el requisito de parcela mínima o de fachada de las notas del plan,
- Reunir en una sola mano varias parcelas pequeñas en copropiedad para dar unidad a un proyecto.
Las parcelas que se van a agrupar deben ser contiguas y, por lo general, estar en la misma manzana urbanística y con la misma calificación de uso.
¿Cómo se realizan la segregación y la agrupación? Pasos
Ambas operaciones siguen un procedimiento oficial similar:
| Paso | Descripción |
|---|---|
| 1. Estado urbanístico | Se obtiene del ayuntamiento correspondiente un certificado de estado urbanístico (imar çapı) actualizado. |
| 2. Ingeniero topógrafo | Un ingeniero topógrafo autorizado (LİHKAB u oficina independiente) prepara el expediente de segregación/agrupación. |
| 3. Solicitud al ayuntamiento | Se presentan al ayuntamiento la instancia del propietario y el expediente; se emite el acuerdo de la junta de gobierno municipal. |
| 4. Inscripción | Las Direcciones de Catastro y del Registro de la Propiedad inscriben las nuevas parcelas y se expiden las nuevas escrituras. |
Requisitos a tener en cuenta
- Tamaño mínimo de parcela: cada parcela resultante de la segregación debe cumplir el tamaño mínimo, la fachada y la profundidad exigidos por el plan; de lo contrario, no se autoriza la segregación.
- Parcelas en copropiedad: se requiere el consentimiento (aprobación) de todos los copropietarios; en caso de desacuerdo puede plantearse una demanda de disolución de la copropiedad (izale-i şuyu).
- Notas del plan: en algunas zonas puede restringirse la segregación/agrupación mientras no se realice la aplicación urbanística del artículo 18 de la Ley de Urbanismo turca (n.º 3194).
Preguntas frecuentes
¿Qué significa segregación (ifraz)?
La segregación es la división de un inmueble inscrito en el registro como una única parcela en dos o más parcelas independientes, conforme al plan urbanístico. Popularmente se llama «separación» o «división»; cada nueva parcela recibe su propia escritura y su propio número de manzana/parcela.
¿Qué significa agrupación (tevhit)?
La agrupación es la unión de varias parcelas contiguas en una sola parcela. Se realiza para crear una parcela más regular y apta para la edificación o para cumplir los requisitos del plan.
¿Qué documentos se necesitan para la segregación y la agrupación?
Se necesitan la escritura de propiedad, un certificado de estado urbanístico actualizado, el expediente de segregación/agrupación preparado por un ingeniero topógrafo y la instancia del propietario. El trámite se completa con el acuerdo de la junta de gobierno municipal y la inscripción en el Registro de la Propiedad/Catastro.
¿Puede segregarse cualquier parcela?
No. La segregación debe respetar los requisitos de tamaño mínimo de parcela, fachada y profundidad del plan urbanístico. Si las parcelas resultantes quedan por debajo de esas medidas, no se autoriza la segregación.