¿Cuál es la diferencia entre la parcela de escritura (catastral) y la parcela urbanística?
Mucha gente dice «tengo mi escritura, mi parcela está clara»; sin embargo, que una parcela sea una parcela catastral o una parcela urbanística es muy importante a la hora de poder construir sobre ella. En esta guía explicamos de forma sencilla la diferencia entre ambos conceptos, el proceso de conversión y por qué los números pueden cambiar.
¿Qué es la parcela catastral (de escritura)?
La parcela catastral es el inmueble cuyos límites se han determinado mediante los trabajos catastrales y que está inscrito en el Registro de la Propiedad mediante la escritura de propiedad (TAPU). Constituye la base de la propiedad; sin embargo, puede no estar aún ordenada conforme al plan urbanístico. Generalmente, terrenos como campos, viñas y huertos están registrados como parcelas catastrales. Su fachada a la vía puede ser irregular y puede no contar directamente con derecho de edificación.
¿Qué es la parcela urbanística?
La parcela urbanística es la parcela ordenada conforme al plan urbanístico y a la aplicación urbanística (generalmente el artículo 18 de la Ley de Urbanismo turca (n.º 3194)), lista para la edificación. La parcela urbanística:
- Tiene una fachada regular a la vía,
- Su geometría es regular y conforme al plan,
- Tiene definidas sus condiciones de edificación, como el coeficiente de edificabilidad (KAKS), la altura máxima de construcción (Yençok) y el coeficiente de ocupación del suelo (TAKS).
Tabla comparativa
| Característica | Parcela catastral | Parcela urbanística |
|---|---|---|
| Origen | Inscripción catastral | Plan urbanístico + artículo 18 |
| Calificación | Generalmente campo/terreno rústico | Solar listo para edificar |
| Fachada a la vía | Puede ser irregular | Regular, conforme al plan |
| Edificación | Limitada/inexistente | KAKS/Yençok definidos |
¿Cómo se convierte la parcela catastral en parcela urbanística?
Una vez elaborado el plan urbanístico de una zona, las parcelas catastrales se reordenan mediante la aplicación urbanística del artículo 18. En este proceso:
- Se deduce la cuota de reparcelación (DOP) para zonas públicas como calles, parques y escuelas (45 % como máximo),
- Con la superficie restante se crean parcelas urbanísticas regulares,
- A los propietarios se les hace una asignación de las nuevas parcelas urbanísticas.
Por eso, tras la aplicación, el antiguo número de manzana/parcela catastral y el nuevo número de manzana/parcela urbanística, así como sus límites, resultan diferentes. Para saber a qué nueva parcela urbanística corresponde su antigua parcela, hay que consultar la tabla de asignación (tahsis cetveli) o realizar una consulta de parcela.
Consulte su parcela ahora →Preguntas frecuentes
¿Qué es la parcela catastral (de escritura)?
Es el inmueble cuyos límites se han determinado mediante los trabajos catastrales y que está inscrito en el Registro de la Propiedad; constituye la base de la propiedad. Generalmente designa terrenos como campos, viñas o huertos, y puede no estar aún ordenada conforme al plan urbanístico.
¿Qué es la parcela urbanística?
Es la parcela ordenada conforme al plan urbanístico y a la aplicación del artículo 18, lista para la edificación. Tiene fachada a la vía, geometría regular y condiciones de edificación definidas (KAKS, Yençok).
¿Por qué pueden ser diferentes la parcela de escritura y la parcela urbanística?
En la aplicación del artículo 18, las parcelas catastrales se reordenan; se deduce el DOP y se crean nuevas parcelas urbanísticas. Por eso, el antiguo número de manzana/parcela catastral y el nuevo número de manzana/parcela urbanística, así como sus límites, pueden ser diferentes.
Si tengo la escritura de un campo, ¿tengo una parcela urbanística?
No necesariamente. La parcela catastral con calificación de campo no se convierte en parcela urbanística hasta que se elabore el plan urbanístico de la zona y se aplique el artículo 18. Puede conocer su situación consultándola con la manzana/parcela.