¿Qué son el KAKS (edificabilidad), el Yençok y el TAKS? ¿Cómo se calculan?
Hay tres conceptos fundamentales que determinan el valor de un solar y lo que se puede construir sobre él: el coeficiente de edificabilidad (KAKS), también llamado edificabilidad (emsal), la altura máxima de construcción (Yençok) y el coeficiente de ocupación del suelo (TAKS). En esta guía definimos cada uno de forma sencilla y le mostramos, con un cálculo de ejemplo realista, cómo determinar su derecho de edificación.
¿Qué es el KAKS (edificabilidad)?
El KAKS es la abreviatura turca de «Kat Alanı Kat Sayısı» (coeficiente de superficie de plantas); popularmente se conoce como edificabilidad. Expresa la relación entre la superficie total construible en una parcela y la superficie de la parcela. Su fórmula es sencilla:
Es decir, cuanto más alto sea el valor del KAKS, más metros cuadrados de edificación se pueden construir en esa parcela. El KAKS es uno de los coeficientes más determinantes en la valoración de un solar.
¿Qué es el Yençok?
El Yençok es la abreviatura de la expresión turca «yapı yüksekliği en çok» (altura de edificación como máximo) e indica la altura o el número máximo de plantas que se puede alcanzar en la parcela. Puede expresarse de dos maneras:
- En plantas: «Yençok: 4 plantas» o la fórmula frecuente en los planes «Z+3 plantas» (planta baja + 3 plantas tipo = 4 plantas).
- En metros: «Yençok: 15,50 m». Por lo general se considera que cada planta equivale a ~3 m.
El Yençok, junto con el KAKS, limita el volumen del edificio: el KAKS le indica los metros cuadrados totales y el Yençok, en cuántas plantas puede distribuir esos metros cuadrados.
¿Qué es el TAKS? Su diferencia con el KAKS
El TAKS, del turco «Taban Alanı Kat Sayısı», es la relación entre la superficie de la huella que el edificio ocupa sobre el terreno y la superficie de la parcela. Es decir, indica qué porcentaje de la parcela puede ocuparse en la planta baja. La relación entre ambos puede resumirse, a grandes rasgos, así:
| Coeficiente | ¿Qué indica? | Fórmula |
|---|---|---|
| TAKS | Proporción de la huella que ocupa el suelo | Huella ÷ Parcela |
| KAKS (edificabilidad) | Proporción de la superficie total construible | Construcción total ÷ Parcela |
| Número de plantas (≈) | Número aproximado de plantas | KAKS ÷ TAKS |
Cálculo de ejemplo: paso a paso
Supongamos que tiene una parcela residencial de 1.000 m² y que en su estado urbanístico (imar durumu) figura TAKS 0,20, KAKS (edificabilidad) 0,60 y Yençok 3 plantas:
2) Superficie total construible (edificabilidad): 1.000 × 0,60 = 600 m²
3) Número aproximado de plantas: 600 ÷ 200 = 3 plantas (coherente con el Yençok)
Esos 600 m² de superficie construible se reparten entre las viviendas, las zonas comunes y (según las notas del plan) algunas superficies exentas. En un proyecto real, los retranqueos, el aparcamiento, las normas de ascensores/escaleras y las notas del plan influyen en el número neto de viviendas.
Notas importantes
- En algunos planes, la edificabilidad puede definirse sobre la «superficie bruta incluida en la regularización» en lugar de sobre la «superficie de la parcela»; lea siempre las notas del plan.
- Que superficies como el sótano, el bajocubierta o los balcones computen o no en la edificabilidad se determina en las notas del plan y en el reglamento.
- Los valores de KAKS/Yençok/TAKS varían de parcela a parcela y de manzana a manzana; el valor de la parcela vecina puede no coincidir con el de la suya.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el KAKS (edificabilidad) y cómo se calcula?
El KAKS (coeficiente de edificabilidad), también conocido como edificabilidad, es la relación entre la superficie total construible en una parcela y la superficie de la parcela. Construcción total = parcela × KAKS. Por ejemplo, 1.000 m² × 0,6 = 600 m² de derecho de construcción.
¿Qué significa Yençok?
Yençok significa «altura de edificación como máximo»; indica la altura o el número máximo de plantas que se puede alcanzar en la parcela. Por ejemplo, «Yençok: 4 plantas» o «Yençok: 15,50 m». Junto con el KAKS determina el volumen del edificio.
¿Cuál es la diferencia entre TAKS y KAKS?
El TAKS es la relación entre la huella del edificio sobre el terreno y la parcela (qué porcentaje puede ocuparse); el KAKS, en cambio, corresponde a la relación de la superficie total construida de todas las plantas. A grandes rasgos, KAKS ÷ TAKS da el número aproximado de plantas.
¿Cómo puedo conocer los valores de KAKS y Yençok de mi parcela?
Con su número de manzana/parcela puede obtener un certificado de estado urbanístico (imar çapı) en el ayuntamiento o visualizar con e-yenişehir el KAKS (edificabilidad), el Yençok y la decisión de uso de su parcela en el plan urbanístico.