¿Qué es el DOP (cuota de reparcelación)? Deducción del 45 %
Cuando su terreno de cultivo se incluye en el plan urbanístico y se convierte en solar, puede observar que una parte de su superficie «desaparece». La causa es la deducción de la cuota de reparcelación (DOP). En esta guía explicamos con un ejemplo qué es el DOP, por qué es como máximo del 45 % y el área neta que le queda al pasar de terreno de cultivo a solar.
¿Qué es el DOP?
La cuota de reparcelación (DOP, Düzenleme Ortaklık Payı) es la parte aportada por los propietarios para las zonas públicas necesarias para que una zona sea habitable, en el marco de la reparcelación de terrenos y solares realizada conforme al artículo 18 de la Ley de Urbanismo turca (n.º 3194). Estas zonas públicas son:
- Viales, plazas, aparcamientos
- Parques, jardines infantiles, zonas verdes
- Lugares de culto
- Zonas para instalaciones educativas y sanitarias (los equipamientos enumerados en la ley)
El suelo de estas zonas se deduce de todas las parcelas incluidas en la reparcelación de forma proporcional y gratuita. Es decir, junto con sus vecinos, todos contribuyen «en forma de terreno» a las infraestructuras comunes de la zona.
¿Por qué un máximo del 45 %?
La Ley de Urbanismo establece un tope para el porcentaje del DOP: la cuota de reparcelación que puede tomarse de una parcela puede ser como máximo del 45 %. Este límite se estableció para impedir que se prive al propietario de una superficie superior a lo razonable. Puntos importantes:
- El 45 % es un límite superior; el porcentaje real se determina según las necesidades de la zona de reparcelación y puede ser menor (por ejemplo, 30 %, 38 %).
- El DOP se toma únicamente para zonas públicas y de equipamiento; para las demás construcciones públicas, si es necesario, se realiza una expropiación aparte.
- De una misma parcela no puede deducirse DOP por segunda vez; a un terreno que ya entró en una reparcelación y aportó su cuota no se le practica una nueva deducción.
Cálculo del área neta de terreno de cultivo a solar
La pregunta más frecuente es la siguiente: «¿Cuánto de mi terreno de cultivo me queda como solar?». La respuesta es una simple resta:
Ejemplo: terreno de cultivo de 2.000 m², en la zona se aplica un DOP del 40 %.
Deducción del DOP: 2.000 × 0,40 = 800 m² (al dominio público)
Área neta restante de un terreno de cultivo de 2.000 m² con distintos porcentajes de DOP:
| Porcentaje de DOP | Área deducida | Solar neto restante |
|---|---|---|
| 30 % | 600 m² | 1.400 m² |
| 40 % | 800 m² | 1.200 m² |
| 45 % (máximo) | 900 m² | 1.100 m² |
Una vez determinada el área neta de su solar, su derecho de edificación real se calcula sobre esta área con el coeficiente de edificabilidad (KAKS) y la altura máxima de construcción (Yençok). Por ejemplo, con 1.200 m² de solar neto y un KAKS de 0,6: 1.200 × 0,6 = 720 m² de derecho de construcción.
Deducciones no sujetas al DOP: el KOP
En algunos casos, para las zonas de servicio público que no pueden cubrirse con el DOP (por ejemplo, zonas de servicios municipales o mercados), puede existir una cuota aparte; en la práctica se denomina KOP (Kamu Ortaklık Payı, cuota de participación pública / zona de instalaciones públicas) y generalmente se gestiona mediante expropiación o con criterios diferentes. Es importante no confundir el DOP con el KOP: el DOP es gratuito y proporcional, mientras que el valor de los terrenos objeto de KOP se evalúa por separado.
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¿Qué es el DOP (cuota de reparcelación)?
Es la parte que se toma gratuitamente del terreno de los propietarios en la actuación urbanística del artículo 18 para crear zonas públicas como viales, parques, zonas verdes, lugares de culto e instalaciones educativas/sanitarias. De las parcelas incluidas en la reparcelación se deduce terreno según su porcentaje.
¿Cuál puede ser el porcentaje máximo del DOP?
Según la Ley de Urbanismo turca n.º 3194, es como máximo del 45 %. De una parcela puede deducirse como DOP como máximo el 45 % de su superficie; el porcentaje varía según la zona y puede ser menor.
¿Se paga una compensación por el DOP?
No, el DOP es gratuito. No se paga dinero a cambio; estas zonas (viales, parques, escuelas) constituyen las infraestructuras/equipamientos que aumentan el valor de su parcela. No puede deducirse DOP por segunda vez de la misma parcela.
¿Cuánta área neta me queda al pasar de terreno de cultivo a solar?
Solar neto = área del terreno de cultivo − deducción del DOP. Por ejemplo, si de 2.000 m² de terreno de cultivo se deduce un 40 % de DOP, 800 m² pasan al dominio público y quedan 1.200 m² de solar neto. Sobre el área neta se calcula el derecho de edificación con el KAKS y el Yençok.