KAKS (Emsal)، Yençok و TAKS چیست؟ چگونه محاسبه میشود؟
سه مفهوم پایهای وجود دارد که ارزش یک زمین و آنچه میتوان روی آن ساخت را تعیین میکند: ضریب تراکم ساختمانی (KAKS / Emsal)، حداکثر ارتفاع ساختمان (Yençok) و ضریب سطح اشغال زمین (TAKS). در این راهنما هر یک را به زبان ساده تعریف میکنیم و با یک محاسبه نمونه واقعبینانه نشان میدهیم چگونه حق ساختوساز خود را پیدا کنید.
KAKS (Emsal) چیست؟
KAKS کوتاهشده عبارت ترکی «Kat Alanı Kat Sayısı» (ضریب سطح طبقات) است و در میان مردم با نام Emsal شناخته میشود. این ضریب نسبت کل سطح بنای قابل احداث در یک قطعه به مساحت آن قطعه را بیان میکند. فرمول آن ساده است:
یعنی هرچه مقدار KAKS بالاتر باشد، در آن قطعه میتوان متراژ بیشتری بنا ساخت. KAKS یکی از تعیینکنندهترین ضریبها در ارزشگذاری زمین است.
Yençok چیست؟
Yençok کوتاهشده عبارت ترکی «yapı yüksekliği en çok» (حداکثر ارتفاع بنا) است و بیشینه ارتفاع/تعداد طبقات قابل احداث در قطعه را مشخص میکند. به دو شکل ارائه میشود:
- بر حسب طبقه: مانند «Yençok: 4 طبقه» یا عبارت رایج در طرحها «Z+3 طبقه» (همکف + 3 طبقه = 4 طبقه).
- بر حسب متر: مانند «Yençok: 15.50 m». معمولاً هر طبقه حدود 3 m در نظر گرفته میشود.
Yençok همراه با KAKS حجم ساختمان را محدود میکند: KAKS متراژ کل را به شما میگوید و Yençok میگوید این متراژ را میتوانید در چند طبقه توزیع کنید.
TAKS چیست؟ تفاوت آن با KAKS
TAKS (ضریب سطح اشغال زمین) نسبت سطح اشغال همکف ساختمان به مساحت قطعه است؛ یعنی نشان میدهد چند درصد از قطعه را میتوان در طبقه همکف پوشاند. رابطه میان این ضریبها را میتوان بهطور تقریبی چنین خلاصه کرد:
| ضریب | چه چیزی را نشان میدهد؟ | فرمول |
|---|---|---|
| TAKS | نسبت سطح اشغال همکف | سطح اشغال ÷ مساحت قطعه |
| KAKS (Emsal) | نسبت کل سطح بنا | کل بنا ÷ مساحت قطعه |
| تعداد طبقات (≈) | شمار تقریبی طبقات | KAKS ÷ TAKS |
محاسبه نمونه: گامبهگام
فرض کنیم یک قطعه مسکونی 1,000 m² دارید و در وضعیت کاربری آن TAKS 0.20، KAKS (Emsal) 0.60 و Yençok 3 طبقه نوشته شده است:
2) کل سطح بنا (Emsal): 1,000 × 0.60 = 600 m²
3) تعداد تقریبی طبقات: 600 ÷ 200 = 3 طبقه (سازگار با Yençok)
این 600 m² سطح بنا میان واحدها، فضاهای مشترک و (بر اساس یادداشتهای طرح) برخی فضاهای مستثنا تقسیم میشود. در پروژه واقعی، حریمهای عقبنشینی، پارکینگ، ضوابط آسانسور/پله و یادداشتهای طرح بر تعداد نهایی واحدها اثر میگذارند.
نکات مهم
- در برخی طرحها ممکن است Emsal به جای «مساحت قطعه» بر اساس «مساحت ناخالص واردشده به تعدیل» تعریف شود؛ حتماً یادداشتهای طرح را بخوانید.
- اینکه فضاهایی مانند زیرزمین، زیرشیروانی و بالکن جزو Emsal محاسبه میشوند یا نه، با یادداشتهای طرح و آییننامه تعیین میشود.
- مقادیر KAKS/Yençok/TAKS از قطعهای به قطعه دیگر و از بلوکی به بلوک دیگر تغییر میکند؛ مقدار قطعه همسایه لزوماً با قطعه شما یکسان نیست.
پرسشهای پرتکرار
KAKS (Emsal) چیست و چگونه محاسبه میشود؟
KAKS (ضریب تراکم ساختمانی) که با نام Emsal نیز شناخته میشود، نسبت کل سطح بنای قابل احداث در یک قطعه به مساحت آن قطعه است. کل سطح بنا = مساحت قطعه × KAKS. برای نمونه، با قطعه 1,000 m² و KAKS 0.6 در مجموع 600 m² حق ساخت وجود دارد.
Yençok یعنی چه؟
Yençok کوتاهشده عبارت ترکی «حداکثر ارتفاع بنا» است و بیشینه ارتفاع/تعداد طبقات قابل احداث در یک قطعه را مشخص میکند. برای نمونه به صورت «Yençok: 4 طبقه» یا «Yençok: 15.50 m» نوشته میشود و همراه با KAKS حجم ساختمان را تعیین میکند.
تفاوت TAKS و KAKS چیست؟
TAKS (ضریب سطح اشغال زمین) نسبت سطح اشغال همکف ساختمان به مساحت قطعه است؛ یعنی نشان میدهد چند درصد از قطعه را میتوان در همکف پوشاند. KAKS اما نسبت کل سطح بنای همه طبقات به مساحت قطعه است. به طور تقریبی: KAKS ÷ TAKS تعداد تقریبی طبقات را میدهد.
مقدار KAKS و Yençok قطعهام را چگونه بفهمم؟
میتوانید با شماره بلوک/قطعه از شهرداری مربوط سند وضعیت کاربری بگیرید یا با سرویسهای استعلام قطعه مانند e-yenişehir، مقدار KAKS (Emsal)، Yençok و کاربری قطعه خود را در طرح شهرسازی مشاهده کنید.