Что такое KAKS (эмсаль), Yençok и TAKS? Как рассчитать?
Существуют три базовых понятия, определяющих стоимость участка и то, что на нём можно построить: KAKS — коэффициент застройки (тур. KAKS/emsal, «эмсаль»), Yençok — максимальная высота застройки (тур. Yençok) и TAKS — коэффициент пятна застройки (тур. TAKS). В этой статье мы просто определяем каждое из них и на реалистичном примере показываем, как найти ваше право застройки.
Что такое KAKS (эмсаль)?
KAKS — сокращение турецкого «Kat Alanı Kat Sayısı» (коэффициент площади этажей); в обиходе известен как эмсаль. Он выражает отношение суммарной площади строительства, разрешённой на участке, к площади участка. Формула проста:
То есть чем выше значение KAKS, тем больше квадратных метров здания можно построить на этом участке. KAKS — один из самых определяющих коэффициентов при оценке стоимости участка.
Что такое Yençok?
Yençok — сокращение турецкого выражения «yapı yüksekliği en çok» (максимальная высота застройки); он задаёт максимальную высоту/этажность, допустимую на участке. Может указываться двумя способами:
- В этажах: «Yençok: 4 этажа» или часто встречающееся в планах «Z+3 этажа» (цокольный + 3 обычных этажа = 4 этажа).
- В метрах: «Yençok: 15,50 м». Обычно один этаж принимается за ~3 м.
Yençok вместе с KAKS ограничивает объём здания: KAKS говорит вам об общей площади в квадратных метрах, а Yençok — на сколько этажей эту площадь можно распределить.
Что такое TAKS? Отличие от KAKS
TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) — коэффициент пятна застройки: отношение площади основания здания к площади участка. То есть он показывает, какой процент участка можно застроить на уровне земли. Взаимосвязь можно кратко изложить так:
| Коэффициент | Что показывает? | Формула |
|---|---|---|
| TAKS | Доля площади основания здания | Пятно застройки ÷ Участок |
| KAKS (эмсаль) | Доля суммарной площади строительства | Вся застройка ÷ Участок |
| Этажность (≈) | Примерное число этажей | KAKS ÷ TAKS |
Пример расчёта: шаг за шагом
Предположим, у вас жилой участок 1000 м², а в статусе зонирования указано: TAKS 0,20, KAKS (эмсаль) 0,60, Yençok 3 этажа:
2) Суммарная площадь строительства (эмсаль): 1000 × 0,60 = 600 м²
3) Примерная этажность: 600 ÷ 200 = 3 этажа (соответствует Yençok)
Эти 600 м² площади строительства распределяются между квартирами, общими зонами и (согласно примечаниям к плану) некоторыми исключаемыми площадями. В реальном проекте на итоговое число квартир влияют отступы от границ, парковка, правила по лифтам/лестницам и примечания к плану.
Важные примечания
- В некоторых планах эмсаль может определяться не от «площади участка», а от «брутто-площади, вошедшей в перепланировку»; обязательно читайте примечания к плану.
- Включаются ли в эмсаль подвал, мансарда, балконы — определяется примечаниями к плану и строительными нормами.
- Значения KAKS/Yençok/TAKS различаются от участка к участку и от квартала к кварталу; значение соседнего участка может не совпадать с вашим.
Часто задаваемые вопросы
Что такое KAKS (эмсаль) и как он рассчитывается?
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) — коэффициент застройки, известный также как «эмсаль»; это отношение суммарной площади строительства к площади участка. Вся застройка = участок × KAKS. Например, 1000 м² × 0,6 = 600 м² права застройки.
Что значит Yençok?
Yençok означает «максимальная высота застройки»; задаёт максимальную высоту/этажность на участке. Например, «Yençok: 4 этажа» или «Yençok: 15,50 м». Вместе с KAKS определяет объём здания.
В чём разница между TAKS и KAKS?
TAKS — отношение площади основания здания к участку (какой процент можно застроить по земле); KAKS соответствует суммарной площади всех этажей. Приблизительно KAKS ÷ TAKS даёт примерную этажность.
Как узнать значения KAKS и Yençok моего участка?
По номеру квартала/участка можно получить справку о статусе зонирования в муниципалитете или посмотреть KAKS (эмсаль), Yençok и назначение вашего участка по плану зонирования через e-yenişehir.