ما هي حصة التسوية العمرانية (DOP)؟ اقتطاع 45%
عندما تُشمل أرضك الزراعية بالتنظيم العمراني وتتحول إلى قطعة بناء، قد تلاحظ أن جزءاً من مساحتها قد «اختفى». والسبب هو اقتطاع حصة التسوية العمرانية (DOP). في هذا الدليل نشرح ما هي DOP، ولماذا حدّها الأقصى 45%، وكم تبقى لك من مساحة صافية عند التحول من الأرض الزراعية إلى قطعة البناء، مع مثال.
ما هي حصة التسوية العمرانية (DOP)؟
حصة التسوية العمرانية (DOP) هي الحصة التي تُؤخذ من أراضي المالكين، في إطار تسوية الأراضي وقطع البناء المنفذة بموجب المادة 18 من قانون التنظيم العمراني التركي رقم 3194، لتأمين المساحات العامة اللازمة لجعل المنطقة صالحة للعيش. وهذه المساحات العامة هي:
- الطرق والساحات ومواقف السيارات
- الحدائق وملاعب الأطفال والمساحات الخضراء
- أماكن العبادة
- مساحات المنشآت التعليمية والصحية (المرافق المذكورة في القانون)
تُقتطع أراضي هذه المساحات من جميع القطع الداخلة في التسوية بنسبة كل منها وبدون مقابل. أي أنك تساهم مع جيرانك معاً «بالأرض» في البنية التحتية المشتركة للمنطقة.
لماذا الحد الأقصى 45%؟
وضع قانون التنظيم العمراني سقفاً لنسبة DOP: فلا يمكن أن تتجاوز حصة التسوية العمرانية المقتطعة من القطعة الواحدة 45% كحد أقصى. وقد وُضع هذا الحد لمنع أخذ أرض تفوق القدر المعقول من يد المالك. نقاط مهمة:
- نسبة 45% هي حد أعلى؛ أما النسبة الفعلية فتُحدد وفق حاجة منطقة التسوية وقد تكون أقل (مثلاً 30% أو 38%).
- تُؤخذ DOP فقط للمساحات العامة/المرافق؛ أما المنشآت العامة الأخرى خارج ذلك فيُلجأ عند الحاجة إلى نزع ملكية منفصل.
- لا يمكن اقتطاع DOP من القطعة نفسها مرة ثانية؛ فالأرض التي دخلت التسوية سابقاً وأعطت حصتها لا يُقتطع منها مجدداً.
حساب المساحة الصافية من الأرض الزراعية إلى قطعة البناء
السؤال الأكثر تداولاً هو: «كم يبقى لي من أرضي الزراعية كقطعة بناء؟» والجواب عملية طرح بسيطة:
مثال: أرض زراعية مساحتها 2.000 م²، وتُطبق في المنطقة DOP بنسبة 40%.
اقتطاع DOP: 2.000 × 0,40 = 800 م² (للمنفعة العامة)
المساحة الصافية المتبقية من أرض زراعية مساحتها 2.000 م² بنسب DOP مختلفة:
| نسبة DOP | المساحة المقتطعة | المساحة الصافية المتبقية |
|---|---|---|
| 30% | 600 م² | 1.400 م² |
| 40% | 800 م² | 1.200 م² |
| 45% (الحد الأقصى) | 900 م² | 1.100 م² |
بعد أن تتحدد المساحة الصافية لقطعتك، تحسب حق البناء الفعلي على أساس هذه المساحة باستخدام معامل البناء KAKS (Emsal) وYençok. فمثلاً إذا كانت المساحة الصافية 1.200 م² وKAKS يساوي 0,6: فإن 1.200 × 0,6 = حق بناء 720 م².
اقتطاعات لا تخضع لـ DOP: حصة KOP
في بعض الحالات قد تكون هناك حصة منفصلة لمساحات الخدمات العامة التي لا يمكن تغطيتها بـ DOP (مثل مساحة خدمات البلدية وسوق الحي)؛ وتُعرف في التطبيق باسم KOP (حصة الشراكة العامة / مساحة المنشآت العامة)، وتُعالج عادةً عبر نزع الملكية أو وفق أسس مختلفة. من المهم عدم الخلط بين DOP وKOP: فـ DOP بدون مقابل ونسبية، أما المساحات الخاضعة لـ KOP فيُقيَّم بدلها بشكل منفصل.
استعلم عن قطعتك الآن ←الأسئلة الشائعة
ما هي حصة التسوية العمرانية (DOP)؟
هي الحصة التي تُؤخذ بدون مقابل من أراضي المالكين في تطبيق المادة 18 لإنشاء المساحات العامة مثل الطرق والحدائق والمساحات الخضراء وأماكن العبادة والمنشآت التعليمية/الصحية. وتُقتطع الأرض من القطع الداخلة في التسوية بنسبة كل منها.
ما الحد الأقصى لنسبة DOP؟
بموجب قانون التنظيم العمراني رقم 3194 الحد الأقصى 45%. أي يمكن أن يُقتطع من القطعة كحصة DOP ما لا يزيد على 45% من مساحتها؛ وتختلف النسبة بحسب المنطقة وقد تكون أقل.
هل يُدفع بدل مقابل DOP؟
لا، DOP بدون مقابل. لا يُدفع مقابلها مال؛ وفي المقابل تشكّل هذه المساحات (الطرق والحدائق والمدارس) البنية التحتية/المرافق التي ترفع قيمة قطعتك. ولا يمكن اقتطاع DOP من القطعة نفسها مرة ثانية.
كم تبقى لي من مساحة صافية عند التحول من الأرض الزراعية إلى قطعة البناء؟
المساحة الصافية = مساحة الأرض الزراعية − اقتطاع DOP. فمثلاً إذا اقتُطع 40% كحصة DOP من أرض زراعية مساحتها 2.000 م² ذهب 800 م² للمنفعة العامة وبقيت 1.200 م² مساحة صافية. وعلى أساس المساحة الصافية يُحسب حق البناء بـ KAKS وYençok.