ما هو معامل البناء (KAKS/Emsal) وYençok وTAKS؟ وكيف تُحسب؟
هناك ثلاثة مفاهيم أساسية تحدد قيمة أرض البناء وما يمكن إنشاؤه عليها: معامل البناء (KAKS) المعروف بـ Emsal، والحد الأقصى لارتفاع البناء (Yençok)، ومعامل مساحة القاعدة (TAKS). في هذا الدليل نعرّف كلاً منها بشكل مبسط، ونبين لك بمثال حسابي واقعي كيف تجد حقك في البناء.
ما هو معامل البناء (KAKS/Emsal)؟
KAKS اختصار بالتركية لعبارة «معامل مساحة الطوابق» (Kat Alanı Kat Sayısı)؛ ويُعرف بين الناس باسم Emsal. وهو يعبّر عن نسبة إجمالي مساحة البناء الممكنة في القطعة إلى مساحة القطعة. وصيغته بسيطة:
أي كلما ارتفعت قيمة KAKS زادت الأمتار المربعة التي يمكن بناؤها في تلك القطعة. ويُعد KAKS من أكثر المعاملات حسماً في تقييم أراضي البناء.
ما هو Yençok؟
Yençok اختصار بالتركية لعبارة «ارتفاع البناء كحد أقصى» (yapı yüksekliği en çok)، ويحدد الارتفاع/عدد الطوابق الأقصى الذي يمكن بلوغه في القطعة. ويمكن أن يُعطى بشكلين:
- بالطوابق: مثل «Yençok: 4 طوابق» أو الصيغة الشائعة في المخططات «Z+3 طوابق» (طابق أرضي + 3 طوابق عادية = 4 طوابق).
- بالأمتار: مثل «Yençok: 15,50 م». ويُحتسب كل طابق عادةً بنحو ~3 م.
يحدّ Yençok مع KAKS من كتلة المبنى: فـ KAKS يعطيك إجمالي الأمتار المربعة، أما Yençok فيخبرك على كم طابق يمكنك توزيع هذه الأمتار.
ما هو TAKS؟ وما فرقه عن KAKS؟
TAKS (معامل مساحة القاعدة) هو نسبة مساحة قاعدة المبنى الملامسة للأرض إلى مساحة القطعة. أي يبين النسبة المئوية من القطعة التي يمكن تغطيتها في الطابق الأرضي. ويمكن تلخيص العلاقة بينها تقريبياً كما يلي:
| المعامل | ماذا يبين؟ | الصيغة |
|---|---|---|
| TAKS | نسبة مساحة القاعدة الملامسة للأرض | مساحة القاعدة ÷ القطعة |
| KAKS (Emsal) | نسبة إجمالي مساحة البناء | إجمالي البناء ÷ القطعة |
| عدد الطوابق (≈) | عدد الطوابق التقريبي | KAKS ÷ TAKS |
مثال حسابي: خطوة بخطوة
لنفترض أن لديك قطعة سكنية مساحتها 1.000 م²، ومكتوب في حالة التنظيم العمراني الخاصة بها: TAKS 0,20 وKAKS (Emsal) 0,60 وYençok 3 طوابق:
2) إجمالي مساحة البناء (Emsal): 1.000 × 0,60 = 600 م²
3) عدد الطوابق التقريبي: 600 ÷ 200 = 3 طوابق (متوافق مع Yençok)
تتوزع مساحة البناء هذه البالغة 600 م² على الشقق والمساحات المشتركة وبعض المساحات المستثناة (وفق ملاحظات المخطط). وفي المشروع الفعلي تؤثر مسافات الارتداد ومواقف السيارات وقواعد المصاعد/السلالم وملاحظات المخطط على العدد الصافي للشقق.
ملاحظات مهمة
- في بعض المخططات قد يُعرَّف Emsal على أساس «المساحة الإجمالية الداخلة في التسوية» بدلاً من «مساحة القطعة»؛ فاقرأ ملاحظات المخطط دائماً.
- يتحدد بملاحظات المخطط واللوائح ما إذا كانت مساحات مثل القبو والسندرة والشرفات تدخل في حساب Emsal أم لا.
- تختلف قيم KAKS/Yençok/TAKS من قطعة إلى أخرى ومن بلوك إلى آخر؛ وقد لا تكون قيمة القطعة المجاورة مطابقة لقيمة قطعتك.
الأسئلة الشائعة
ما هو معامل البناء (KAKS/Emsal) وكيف يُحسب؟
KAKS (معامل مساحة الطوابق)، المعروف أيضاً بـ Emsal، هو نسبة إجمالي مساحة البناء الممكنة في القطعة إلى مساحة القطعة. إجمالي البناء = القطعة × KAKS. مثلاً 1.000 م² × 0,6 = حق بناء 600 م².
ما معنى Yençok؟
Yençok يعني «أقصى ارتفاع للبناء»؛ ويحدد الارتفاع/عدد الطوابق الأقصى الممكن في القطعة. مثلاً «Yençok: 4 طوابق» أو «Yençok: 15,50 م». ويحدد مع KAKS كتلة المبنى.
ما الفرق بين TAKS وKAKS؟
TAKS هو نسبة مساحة قاعدة المبنى الملامسة للأرض إلى القطعة (كم بالمئة يمكن تغطيته)؛ أما KAKS فيقابل نسبة إجمالي مساحة البناء لجميع الطوابق. وبشكل تقريبي KAKS ÷ TAKS يعطي عدد الطوابق التقريبي.
كيف أعرف قيمتي KAKS وYençok لقطعتي؟
يمكنك برقم البلوك/القطعة الحصول على وثيقة حالة التنظيم من البلدية، أو عرض قيم KAKS (Emsal) وYençok وقرار الاستخدام لقطعتك في مخطط التنظيم العمراني عبر e-yenişehir.