الفرق بين قطعة السجل العقاري (الكاداسترو) وقطعة التنظيم العمراني
يقول كثيرون: "لديّ سند ملكية (طابو) وقطعتي معروفة"؛ لكن كون القطعة قطعة سجل عقاري (كاداسترو) أم قطعة تنظيم عمراني أمر بالغ الأهمية من حيث إمكانية البناء عليها. في هذا الدليل نشرح ببساطة الفرق بين المفهومين، وعملية التحوّل، ولماذا قد تتغير الأرقام.
ما هي قطعة السجل العقاري (سند الملكية)؟
قطعة السجل العقاري (الكاداسترو) هي عقار حُدّدت حدوده عبر أعمال السجل العقاري وسُجّل في سند الملكية (طابو). وهي تشكّل أساس الملكية؛ غير أنها قد لا تكون قد نُظّمت بعد وفق مخطط التنظيم العمراني. وتُسجَّل عادةً أراضٍ مثل الأرض الزراعية (Tarla) والكروم والبساتين كقطع كاداسترية. قد تكون واجهتها على الطريق غير منتظمة، وقد لا يكون لها حق بناء مباشر.
ما هي قطعة التنظيم العمراني؟
قطعة التنظيم العمراني هي قطعة أُعيد تنظيمها بما يتوافق مع مخطط التنظيم العمراني وتطبيق التنظيم (عادةً المادة 18 من قانون التنظيم العمراني رقم 3194)، وهي جاهزة للبناء. قطعة التنظيم:
- لها واجهة منتظمة على الطريق،
- هندستها منتظمة ومطابقة للمخطط،
- شروط البناء فيها محددة، مثل معامل البناء (KAKS) والحد الأقصى لارتفاع البناء (Yençok) ومعامل مساحة القاعدة (TAKS).
جدول المقارنة
| الخاصية | قطعة الكاداسترو | قطعة التنظيم |
|---|---|---|
| النشأة | التسجيل في السجل العقاري | مخطط التنظيم + المادة 18 |
| الصفة | غالبًا أرض زراعية | أرض بناء (Arsa) جاهزة للتشييد |
| الواجهة على الطريق | قد تكون غير منتظمة | منتظمة ومطابقة للمخطط |
| البناء | محدود/معدوم | KAKS وYençok محددان |
كيف تتحول قطعة الكاداسترو إلى قطعة تنظيم؟
بعد إعداد مخطط التنظيم العمراني لمنطقة ما، يُعاد تنظيم قطع الكاداسترو من خلال تطبيق التنظيم وفق المادة 18. وفي هذه العملية:
- تُقتطع حصة التسوية العمرانية (DOP) للمساحات العامة كالطرق والحدائق والمدارس (بحد أقصى 45%)،
- تُنشأ من المساحة المتبقية قطع تنظيم منتظمة،
- ويجري تخصيص نصيب للمالكين من قطع التنظيم الجديدة.
لهذا السبب يختلف بعد التطبيق رقم البلوك/القطعة (Ada/Parsel) الكاداستري القديم عن رقم البلوك/القطعة الجديد في التنظيم وعن حدوده. ولمعرفة أي قطعة تنظيم جديدة تقابل قطعتك القديمة، يلزم الرجوع إلى جدول التخصيص أو إلى استعلام القطع.
استعلم عن قطعتك الآن ←الأسئلة الشائعة
ما هي قطعة السجل العقاري (الطابو)؟
هي عقار حُدّدت حدوده عبر أعمال السجل العقاري وسُجّل في سند الملكية؛ وهي تشكّل أساس الملكية. وتشير عادةً إلى أراضٍ مثل الحقول والكروم والبساتين، وقد لا تكون قد نُظّمت بعد وفق مخطط التنظيم العمراني.
ما هي قطعة التنظيم العمراني؟
هي قطعة أُعيد تنظيمها بما يتوافق مع مخطط التنظيم العمراني وتطبيق المادة 18، وهي جاهزة للبناء. لها واجهة على الطريق وهندسة منتظمة، وشروط البناء فيها (KAKS وYençok) محددة.
لماذا قد تختلف قطعة الطابو عن قطعة التنظيم؟
عند تطبيق المادة 18 يُعاد تنظيم قطع الكاداسترو؛ فتُقتطع حصة DOP وتنشأ قطع تنظيم جديدة. لذلك قد يختلف رقم البلوك/القطعة الكاداستري القديم وحدوده عن رقم البلوك/القطعة الجديد في التنظيم.
إذا كان لديّ طابو أرض زراعية، فهل لديّ قطعة تنظيم؟
ليس بالضرورة. فقطعة الكاداسترو ذات صفة الأرض الزراعية لا تتحول إلى قطعة تنظيم إلا بعد إعداد مخطط تنظيم للمنطقة وتطبيق المادة 18. يمكنك معرفة وضعها عبر الاستعلام بالبلوك/القطعة.