Was bedeutet „Yençok: Serbest“ (Höhe frei) im Bebauungsplan?
Wenn Ihnen in Ihrer Bebauungsstatus-Bescheinigung (Çap) oder in den Plananmerkungen der Ausdruck „Yençok: Serbest“ begegnet, wird dieser häufig missverstanden. Das Wort „Serbest“ (frei) bedeutet nicht unbegrenzt viele Geschosse. In diesem Ratgeber erklären wir die tatsächliche Bedeutung von „Yençok: Serbest“, welche Regeln Grenzen setzen und wie die Geschosszahl bestimmt wird.
Zunächst: Was ist Yençok?
Yençok ist die Abkürzung des türkischen Ausdrucks „yapı yüksekliği en çok“ (Gebäudehöhe höchstens) und bezeichnet die maximale Gebäudehöhe (Yençok) bzw. Geschosszahl, die auf einem Flurstück (Parsel) erreicht werden darf. In der Regel wird sie als fester Wert angegeben, etwa „Yençok: 4 Geschosse“ oder „Yençok: 15,50 m“.
Was bedeutet „Yençok: Serbest“?
„Yençok: Serbest“ bedeutet, dass im Bebauungsplan (İmar Planı) keine feste Obergrenze für die Gebäudehöhe festgelegt wurde. Der Plan gibt also keinen unmittelbaren Deckel im Sinne von „so viele Geschosse / so viele Meter“ vor. Das heißt jedoch nicht, dass Sie beliebig hoch bauen dürfen; die Baumasse wird durch andere Regeln mittelbar begrenzt.
Die Grenzen, die die Höhe tatsächlich bestimmen
Auch wenn Yençok frei ist, bestimmen folgende Faktoren die Dimension des Gebäudes faktisch:
| Grenze | Wirkung |
|---|---|
| Geschossflächenzahl (KAKS/Emsal) | Legt die Gesamtgeschossfläche fest; wie viele m² gebaut werden dürfen, steht damit fest. |
| Grundflächenzahl (TAKS) | Begrenzt die auf dem Boden aufstehende Grundfläche. |
| Abstandsflächen | Verkleinern die Fläche, auf der das Gebäude auf dem Flurstück stehen kann. |
| Hindernisflächen/Silhouette, Verordnungen | Flughafen-Hindernisbegrenzungsplan (Mania), Silhouetten-, Erdbeben- und Bauverordnungsregeln. |
Wie wird die Geschosszahl bestimmt?
Ist Yençok frei, ergibt sich die Geschosszahl grob so:
Der Planer ist also flexibel, dieselbe Geschossfläche auf einer kleineren Grundfläche höher oder auf einer größeren Grundfläche niedriger zu verteilen. Der eigentliche Vorteil des Ausdrucks „Serbest“ liegt in dieser Gestaltungsfreiheit.
Wichtige Hinweise
- Auch bei freiem Yençok darf bei niedriger Geschossflächenzahl nur wenig gebaut werden; den Wert des Flurstücks bestimmen in erster Linie Geschossflächenzahl und Nutzungsfestsetzung.
- In Flughafennähe können Hindernisbegrenzungen (Mania) die Höhe erheblich einschränken.
- Der Ausdruck „Serbest“ wird anhand der Plananmerkungen und der geltenden Verordnung ausgelegt; lesen Sie unbedingt die Plananmerkungen.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet „Yençok: Serbest“?
Es bedeutet, dass im Bebauungsplan keine feste Obergrenze für die Gebäudehöhe (z. B. 4 Geschosse oder 15,50 m) festgelegt wurde. Die Höhe ist nicht unmittelbar begrenzt; die Baumasse wird jedoch durch KAKS, TAKS, Abstandsflächen und die Verordnung mittelbar bestimmt.
Darf man bei freiem Yençok unbegrenzt viele Geschosse bauen?
Nein. „Serbest“ heißt nicht „unbegrenzt“. Die Gesamtgeschossfläche ist durch die KAKS festgelegt; TAKS und Abstandsflächen begrenzen die Grundfläche. Außerdem begrenzen Hindernisflächen, Silhouette, Erdbeben- und Bauverordnung die Höhe faktisch.
Wie wird die Geschosszahl bestimmt, wenn Yençok frei ist?
Die Geschosszahl ergibt sich näherungsweise, indem die über die KAKS ermittelte Gesamtgeschossfläche durch die über TAKS/Abstandsflächen ermittelte Grundfläche geteilt wird. Der Planer kann das Gebäude flexibel höher oder niedriger gestalten.
Ist ein Flurstück mit freiem Yençok wertvoller?
Die freie Höhe bietet Gestaltungsfreiheit; den Wert bestimmen jedoch vor allem die KAKS (Geschossflächenzahl) und die Nutzungsfestsetzung. Auch bei freiem Yençok darf bei niedriger Geschossflächenzahl nur wenig gebaut werden.