¿Qué significa "Yençok: libre" en el plan urbanístico?
Si en su certificado de estado urbanístico (imar çapı) o en las notas del plan ha visto la expresión «Yençok: Serbest» (Yençok: libre), sepa que a menudo se malinterpreta. La palabra «libre» no significa plantas ilimitadas. En esta guía explicamos el verdadero significado del Yençok libre, qué es lo que impone los límites y cómo se determina el número de plantas.
Primero: ¿qué es el Yençok?
Yençok es la abreviatura de la expresión turca «yapı yüksekliği en çok» («altura de construcción como máximo») y designa la altura máxima de construcción (Yençok), es decir, la altura o el número de plantas máximo que puede alcanzarse en una parcela. Generalmente se indica con un valor fijo, como «Yençok: 4 plantas» o «Yençok: 15,50 m».
¿Qué significa «Yençok: libre»?
«Yençok: libre» significa que el plan urbanístico no fija un tope máximo para la altura de construcción. Es decir, el plan no establece directamente un techo del tipo «tantas plantas / tantos metros». Sin embargo, esto no significa que pueda elevarse tanto como quiera; el volumen del edificio queda limitado de forma indirecta por otras reglas.
Los límites que realmente determinan la altura
Aunque el Yençok sea libre, los siguientes factores determinan en la práctica el tamaño del edificio:
| Límite | Efecto |
|---|---|
| Coeficiente de edificabilidad (KAKS) | Fija la superficie total construible; los m² que pueden construirse están definidos. |
| Coeficiente de ocupación del suelo (TAKS) | Limita la superficie en planta que se asienta sobre el terreno. |
| Retranqueos | Reducen la superficie de la parcela sobre la que puede asentarse el edificio. |
| Servidumbres/silueta, reglamentos | El plan de servidumbres aeronáuticas del aeropuerto, la silueta urbana y las normas de los reglamentos sísmico y de edificación. |
¿Cómo se determina el número de plantas?
Cuando el Yençok es libre, el número de plantas se calcula aproximadamente así:
Es decir, el proyectista tiene flexibilidad para diseñar el edificio distribuyendo la misma edificabilidad sobre una base menor y con más altura o sobre una base más amplia y con menos altura. La verdadera ventaja de la expresión «libre» es precisamente esta flexibilidad de diseño.
Notas importantes
- Aunque el Yençok sea libre, si la edificabilidad es baja se construye poco; el valor de la parcela lo determinan sobre todo la edificabilidad y el uso asignado.
- En las zonas cercanas al aeropuerto, las limitaciones por servidumbres aeronáuticas (obstáculos) pueden restringir seriamente la altura.
- La expresión «libre» se interpreta según las notas del plan y el reglamento vigente; lea siempre las notas del plan.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa Yençok: libre?
Significa que el plan urbanístico no fija un tope máximo para la altura de construcción (p. ej., 4 plantas o 15,50 m). La altura no está limitada directamente; sin embargo, el volumen del edificio queda determinado de forma indirecta por el KAKS, el TAKS, los retranqueos y el reglamento.
Si el Yençok es libre, ¿se pueden construir plantas ilimitadas?
No. «Libre» no significa «ilimitado». La superficie total construible está fijada por el KAKS; el TAKS y los retranqueos limitan la ocupación. Además, las servidumbres aeronáuticas, la silueta urbana y los reglamentos sísmico y de edificación limitan la altura en la práctica.
Si el Yençok es libre, ¿cómo se determina el número de plantas?
El número de plantas se calcula aproximadamente dividiendo la superficie total construible obtenida con el KAKS entre la superficie de ocupación resultante del TAKS y los retranqueos. El proyectista tiene flexibilidad para diseñar el edificio más alto o más bajo.
¿Vale más una parcela con Yençok libre?
Que la altura sea libre aporta flexibilidad de diseño; sin embargo, lo que realmente determina el valor son el KAKS (edificabilidad) y el uso asignado. Aunque el Yençok sea libre, si la edificabilidad es baja se construye poco.