Qu'est-ce que la DOP (part de remembrement) ? Prélèvement de 45 %
Lorsque votre terrain agricole (tarla) est intégré au plan d'urbanisme et devient un terrain constructible (arsa), vous pouvez constater qu'une partie de votre superficie « disparaît ». La raison en est le prélèvement de la part de remembrement (DOP – Düzenleme Ortaklık Payı). Dans ce guide, nous expliquons ce qu'est la DOP, pourquoi elle est plafonnée à 45 % et, à l'aide d'un exemple, la surface nette qu'il vous reste lors du passage du terrain agricole au terrain constructible.
Qu'est-ce que la DOP ?
La part de remembrement (DOP) est, dans le cadre du remembrement foncier réalisé au titre de l'application de l'article 18 (de la loi turque n° 3194 sur l'urbanisme), la part prélevée sur les terrains des propriétaires pour créer les espaces publics nécessaires pour rendre un secteur habitable. Ces espaces publics sont les suivants :
- Routes, places, parkings
- Parcs, aires de jeux pour enfants, espaces verts
- Lieux de culte
- Zones d'équipements éducatifs et de santé (équipements énumérés par la loi)
Le terrain nécessaire à ces espaces est prélevé sur toutes les parcelles entrant dans le remembrement, proportionnellement et sans indemnité. Autrement dit, avec vos voisins, vous contribuez tous ensemble « en terrain » à l'infrastructure commune du secteur.
Pourquoi un maximum de 45 % ?
La loi sur l'urbanisme fixe un plafond au taux de la DOP : la part de remembrement pouvant être prélevée sur une parcelle est de 45 % au maximum. Cette limite a été instaurée pour empêcher qu'une superficie déraisonnable soit retirée au propriétaire. Points importants :
- 45 % est une limite supérieure ; le taux réel est déterminé selon les besoins du secteur de remembrement et peut être plus bas (par exemple 30 %, 38 %).
- La DOP n'est prélevée que pour les espaces publics et d'équipement ; pour les autres ouvrages publics, une expropriation distincte est engagée si nécessaire.
- Une parcelle ne peut pas subir une seconde DOP ; aucun nouveau prélèvement n'est effectué sur un terrain ayant déjà participé à un remembrement et cédé sa part.
Calcul de la surface nette : du terrain agricole au terrain constructible
La question la plus fréquente est la suivante : « Quelle part de mon terrain agricole me restera-t-il comme terrain constructible ? » La réponse est une simple soustraction :
Exemple : terrain agricole de 2 000 m², DOP de 40 % appliquée dans le secteur.
Prélèvement DOP : 2 000 × 0,40 = 800 m² (au domaine public)
Surface nette restante pour un terrain agricole de 2 000 m² selon différents taux de DOP :
| Taux de DOP | Surface prélevée | Surface nette restante |
|---|---|---|
| 30 % | 600 m² | 1 400 m² |
| 40 % | 800 m² | 1 200 m² |
| 45 % (maximum) | 900 m² | 1 100 m² |
Une fois votre surface nette constructible connue, vous calculez vos droits à construire réels sur cette surface à l'aide du coefficient d'occupation des sols (KAKS/emsal) et de la hauteur maximale de construction (Yençok). Par exemple, pour 1 200 m² de terrain constructible net et un KAKS de 0,6 : 1 200 × 0,6 = 720 m² de droits à construire.
Prélèvements non soumis à la DOP : le KOP
Dans certains cas, une part distincte peut s'appliquer pour des zones de service public qui ne peuvent pas être couvertes par la DOP (par exemple une zone de services municipaux ou un marché) ; en pratique, elle est appelée KOP (Kamu Ortaklık Payı – part de participation publique / zones d'équipements publics) et est généralement traitée par expropriation ou selon des règles différentes. Il est important de ne pas confondre la DOP et le KOP : la DOP est gratuite et proportionnelle, tandis que la valeur des zones relevant du KOP fait l'objet d'une évaluation distincte.
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Qu'est-ce que la DOP (part de remembrement) ?
C'est la part prélevée gratuitement sur les terrains des propriétaires, dans l'application de l'article 18, pour créer les espaces publics tels que routes, parcs, espaces verts, lieux de culte et équipements éducatifs et de santé. Le terrain est prélevé, au prorata du taux appliqué, sur les parcelles entrant dans le remembrement.
Quel est le taux maximal de la DOP ?
Selon la loi turque n° 3194 sur l'urbanisme, il est de 45 % au maximum. Au plus 45 % de la superficie d'une parcelle peut être prélevé au titre de la DOP ; le taux varie selon le secteur et peut être plus bas.
Une indemnité est-elle versée en contrepartie de la DOP ?
Non, la DOP est gratuite. Aucune somme n'est versée en contrepartie ; ces espaces (routes, parcs, écoles) constituent les infrastructures et équipements qui augmentent la valeur de votre parcelle. Une même parcelle ne peut pas subir une seconde DOP.
Quelle surface nette me reste-t-il lors du passage du terrain agricole au terrain constructible ?
Surface nette constructible = surface du terrain agricole − prélèvement DOP. Par exemple, si 40 % de DOP sont prélevés sur un terrain agricole de 2 000 m², 800 m² vont au domaine public et il reste 1 200 m² de terrain constructible net. Les droits à construire se calculent sur la surface nette à l'aide du KAKS et du Yençok.