Que sont le KAKS (emsal), le Yençok et le TAKS ? Comment les calculer ?
Trois notions fondamentales déterminent la valeur d'un terrain constructible (arsa) et ce qui peut y être bâti : le coefficient d'occupation des sols (KAKS/emsal), la hauteur maximale de construction (Yençok) et le coefficient d'emprise au sol (TAKS). Dans ce guide, nous définissons simplement chacune d'elles et nous vous montrons, à l'aide d'un exemple de calcul réaliste, comment déterminer vos droits à construire.
Qu'est-ce que le KAKS (emsal) ?
Le KAKS est l'abréviation turque de « Kat Alanı Kat Sayısı » (coefficient de surface de plancher) ; il est couramment appelé emsal. Il exprime le rapport entre la surface totale constructible sur une parcelle et la superficie de la parcelle. Sa formule est simple :
Autrement dit, plus la valeur du KAKS est élevée, plus la surface de plancher réalisable sur la parcelle est importante. Le KAKS est l'un des coefficients les plus déterminants dans l'évaluation d'un terrain constructible.
Qu'est-ce que le Yençok ?
Le Yençok est l'abréviation de l'expression turque « yapı yüksekliği en çok » (hauteur de construction au maximum) et indique la hauteur ou le nombre d'étages maximal réalisable sur la parcelle. Il peut être exprimé de deux manières :
- En nombre d'étages : « Yençok : 4 étages » ou, comme on le voit souvent sur les plans, « Z+3 » (rez-de-chaussée + 3 étages courants = 4 niveaux).
- En mètres : « Yençok : 15,50 m », par exemple. En général, on compte environ 3 m par étage.
Le Yençok limite, avec le KAKS, le volume du bâtiment : le KAKS vous donne la surface totale en mètres carrés, le Yençok vous dit sur combien d'étages vous pouvez répartir cette surface.
Qu'est-ce que le TAKS ? Sa différence avec le KAKS
Le TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) est le rapport entre la surface d'emprise au sol du bâtiment et la superficie de la parcelle. Il indique donc quel pourcentage de la parcelle peut être couvert au rez-de-chaussée. On peut résumer schématiquement la relation entre ces coefficients ainsi :
| Coefficient | Ce qu'il indique | Formule |
|---|---|---|
| TAKS | Part de la surface d'emprise au sol | Emprise au sol ÷ parcelle |
| KAKS (emsal) | Part de la surface totale constructible | Surface totale ÷ parcelle |
| Nombre d'étages (≈) | Nombre d'étages approximatif | KAKS ÷ TAKS |
Exemple de calcul : pas à pas
Supposons que vous possédiez une parcelle résidentielle de 1 000 m² et que son statut d'urbanisme (imar durumu) indique TAKS 0,20, KAKS (emsal) 0,60 et Yençok 3 étages :
2) Surface totale constructible (emsal) : 1 000 × 0,60 = 600 m²
3) Nombre d'étages approximatif : 600 ÷ 200 = 3 étages (cohérent avec le Yençok)
Ces 600 m² de surface constructible se répartissent entre les logements, les parties communes et (selon les notes du plan) certaines surfaces exemptées. Dans un projet réel, les distances de retrait/recul (çekme mesafesi), le stationnement, les règles relatives aux ascenseurs/escaliers et les notes du plan influent sur le nombre net de logements.
Remarques importantes
- Dans certains plans, l'emsal peut être défini non pas sur la « superficie de la parcelle » mais sur la « surface brute entrant dans le remembrement » ; lisez impérativement les notes du plan.
- L'inclusion ou non dans l'emsal des surfaces telles que sous-sols, combles ou balcons est déterminée par les notes du plan et la réglementation.
- Les valeurs de KAKS/Yençok/TAKS varient d'une parcelle à l'autre et d'un îlot (ada) à l'autre ; la valeur de la parcelle voisine peut ne pas être identique à la vôtre.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le KAKS (emsal) et comment le calculer ?
Le KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), également appelé emsal, est le rapport entre la surface totale constructible sur une parcelle et la superficie de la parcelle. Surface totale = parcelle × KAKS. Par exemple : 1 000 m² × 0,6 = 600 m² de surface constructible.
Que signifie Yençok ?
Yençok signifie « hauteur maximale de construction » ; il indique la hauteur ou le nombre d'étages maximal réalisable sur la parcelle. Par exemple « Yençok : 4 étages » ou « Yençok : 15,50 m ». Avec le KAKS, il détermine le volume du bâtiment.
Quelle est la différence entre le TAKS et le KAKS ?
Le TAKS est le rapport entre l'emprise au sol du bâtiment et la parcelle (quel pourcentage peut être couvert) ; le KAKS correspond au rapport de la surface totale de plancher de tous les étages. Schématiquement, KAKS ÷ TAKS donne le nombre d'étages approximatif.
Comment connaître les valeurs de KAKS et de Yençok de ma parcelle ?
Avec vos numéros d'îlot/parcelle (ada/parsel), vous pouvez obtenir un certificat de statut d'urbanisme (imar çapı) auprès de la municipalité, ou visualiser avec e-yenişehir le KAKS (emsal), le Yençok et l'affectation de votre parcelle dans le plan d'urbanisme.