Division parcellaire (ifraz) et fusion parcellaire (tevhit) : qu'est-ce que c'est ? Comment procéder ?
Dans les opérations portant sur les terrains constructibles (arsa) et les parcelles, les deux notions les plus souvent confondues sont la division parcellaire (ifraz) et la fusion parcellaire (tevhit). En bref, la division parcellaire consiste à diviser une parcelle, tandis que la fusion parcellaire consiste à réunir plusieurs parcelles. Dans ce guide, nous expliquons simplement ce que recouvrent ces deux opérations, avec quels documents et selon quelles étapes elles sont réalisées.
Qu'est-ce que la division parcellaire (ifraz) ?
La division parcellaire est l'opération consistant à séparer un bien immobilier inscrit au registre foncier comme une seule parcelle en deux ou plusieurs parcelles indépendantes, conformément au plan d'urbanisme (imar planı) et à la législation. On parle couramment de « division » ou de « morcellement ». Après la division, chaque nouvelle parcelle :
- reçoit un numéro d'îlot/parcelle (ada/parsel) distinct,
- obtient son propre titre de propriété (tapu),
- est évaluée selon son propre statut d'urbanisme (imar durumu) et ses propres dimensions de façade.
Par exemple, une parcelle unique de 1 500 m² peut, si les conditions du plan le permettent, être divisée en trois parcelles indépendantes de 500 m² chacune.
Qu'est-ce que la fusion parcellaire (tevhit) ?
La fusion parcellaire est la réunion de plusieurs parcelles voisines (contiguës) en une seule parcelle. On parle couramment de « fusion ». Elle est généralement réalisée dans les buts suivants :
- constituer une grande parcelle de géométrie régulière, plus propice à la construction,
- satisfaire à l'exigence de superficie minimale de parcelle ou de façade prévue par les notes du plan,
- regrouper en une seule main plusieurs petites parcelles détenues en indivision afin d'assurer la cohérence d'un projet.
Les parcelles à fusionner doivent être contiguës et se trouver généralement dans le même îlot d'urbanisme, avec la même affectation.
Comment réaliser une division ou une fusion parcellaire ? Les étapes
Les deux opérations suivent une procédure officielle similaire :
| Étape | Description |
|---|---|
| 1. Statut d'urbanisme | Un certificat de statut d'urbanisme (imar çapı) à jour est obtenu auprès de la municipalité (belediye) compétente. |
| 2. Ingénieur géomètre | Un ingénieur géomètre agréé (bureau LİHKAB ou bureau indépendant) prépare le dossier de division/fusion parcellaire. |
| 3. Demande à la municipalité | La requête du propriétaire et le dossier sont déposés auprès de la municipalité ; le comité exécutif municipal rend sa décision. |
| 4. Inscription | La Direction du cadastre (kadastro) et du registre foncier inscrit les nouvelles parcelles et de nouveaux titres de propriété sont établis. |
Conditions à respecter
- Superficie minimale de parcelle : chaque parcelle issue de la division doit satisfaire aux exigences minimales de superficie, de façade et de profondeur prévues par le plan ; à défaut, la division parcellaire n'est pas autorisée.
- Parcelles en indivision : pour un titre de propriété en indivision (hisseli tapu), le consentement (l'accord) de tous les indivisaires est requis ; en cas de désaccord, une action en cessation de l'indivision (izale-i şuyu) peut être engagée.
- Notes du plan : dans certaines zones, la division/fusion parcellaire peut être restreinte tant que l'application de l'article 18 (de la loi turque n° 3194 sur l'urbanisme) n'a pas été réalisée.
Questions fréquentes
Que signifie ifraz ?
L'ifraz (division parcellaire) est la séparation d'un bien immobilier inscrit au registre foncier comme une seule parcelle en deux ou plusieurs parcelles indépendantes, conformément au plan d'urbanisme. On parle couramment de « division » ou de « morcellement » ; chaque nouvelle parcelle reçoit un titre de propriété et un numéro d'îlot/parcelle distincts.
Que signifie tevhit ?
Le tevhit (fusion parcellaire) est la réunion de plusieurs parcelles contiguës en une seule parcelle. Elle est réalisée pour constituer une parcelle plus régulière et plus propice à la construction, ou pour satisfaire aux conditions du plan.
Quels documents sont nécessaires pour une division ou une fusion parcellaire ?
L'acte de propriété, un certificat de statut d'urbanisme à jour, le dossier de division/fusion préparé par un ingénieur géomètre et la requête du propriétaire sont nécessaires. La procédure s'achève par la décision du comité exécutif municipal et l'inscription auprès du registre foncier et du cadastre.
Toute parcelle peut-elle être divisée ?
Non. La division parcellaire doit respecter la superficie minimale de parcelle ainsi que les exigences de façade et de profondeur prévues par le plan d'urbanisme. Si les parcelles issues de la division tombent en dessous de ces dimensions, la division n'est pas autorisée.