Quelle différence entre la parcelle cadastrale (tapu) et la parcelle d'urbanisme ?
Beaucoup de gens disent « j'ai mon titre de propriété (tapu), ma parcelle est connue » ; or, savoir si une parcelle est une parcelle cadastrale (kadastro parseli) ou une parcelle d'urbanisme (imar parseli) est déterminant pour pouvoir y construire. Dans ce guide, nous expliquons simplement la différence entre ces deux notions, le processus de transformation et pourquoi les numéros peuvent changer.
Qu'est-ce qu'une parcelle cadastrale (tapu) ?
La parcelle cadastrale est un bien immobilier dont les limites ont été déterminées par les travaux du cadastre (kadastro) et qui a été inscrit au registre foncier. Elle constitue le fondement de la propriété, mais peut ne pas encore avoir été aménagée conformément au plan d'urbanisme (imar planı). Ce sont généralement des terrains tels que terrain agricole (tarla), vigne ou verger qui sont enregistrés comme parcelles cadastrales. Leur façade sur la voie peut être irrégulière et elles peuvent ne comporter aucun droit à construire direct.
Qu'est-ce qu'une parcelle d'urbanisme ?
La parcelle d'urbanisme est une parcelle aménagée conformément au plan d'urbanisme et à l'opération d'aménagement — généralement l'application de l'article 18 (de la loi turque n° 3194 sur l'urbanisme) —, prête à être construite. Une parcelle d'urbanisme :
- possède une façade régulière sur la voie,
- présente une géométrie régulière et conforme au plan,
- a des règles de constructibilité définies : coefficient d'occupation des sols (KAKS/emsal), hauteur maximale de construction (Yençok), coefficient d'emprise au sol (TAKS).
Tableau comparatif
| Caractéristique | Parcelle cadastrale | Parcelle d'urbanisme |
|---|---|---|
| Formation | Inscription au cadastre | Plan d'urbanisme + article 18 |
| Nature | Généralement terrain agricole | Terrain constructible (arsa) prêt à bâtir |
| Façade sur la voie | Peut être irrégulière | Régulière, conforme au plan |
| Constructibilité | Limitée/inexistante | KAKS/Yençok définis |
Comment la parcelle cadastrale devient-elle une parcelle d'urbanisme ?
Une fois qu'un plan d'urbanisme a été établi dans une zone, les parcelles cadastrales sont réorganisées par l'application de l'article 18. Au cours de ce processus :
- une part de remembrement (DOP – Düzenleme Ortaklık Payı) est retenue pour les espaces publics tels que routes, parcs et écoles (au maximum 45 %),
- des parcelles d'urbanisme régulières sont créées à partir de la surface restante,
- de nouvelles parcelles d'urbanisme sont attribuées aux propriétaires.
C'est pourquoi, après l'opération, l'ancien numéro d'îlot/parcelle (ada/parsel) cadastral et le nouveau numéro d'îlot/parcelle d'urbanisme, ainsi que les limites, diffèrent. Pour savoir à quelle nouvelle parcelle d'urbanisme correspond votre ancienne parcelle, il faut consulter le tableau d'attribution ou effectuer une recherche de parcelle.
Interrogez votre parcelle dès maintenant →Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une parcelle cadastrale (tapu) ?
C'est un bien immobilier dont les limites ont été déterminées par les travaux du cadastre et qui a été inscrit au registre foncier ; il constitue le fondement de la propriété. Il s'agit généralement de terrains tels que champs, vignes ou vergers, qui peuvent ne pas encore avoir été aménagés conformément au plan d'urbanisme.
Qu'est-ce qu'une parcelle d'urbanisme ?
C'est une parcelle aménagée conformément au plan d'urbanisme et à l'application de l'article 18, prête à être construite. Sa façade sur la voie, sa géométrie régulière et ses règles de constructibilité (KAKS, Yençok) sont définies.
Pourquoi la parcelle du titre et la parcelle d'urbanisme peuvent-elles différer ?
Lors de l'application de l'article 18, les parcelles cadastrales sont réorganisées ; la part de remembrement (DOP) est retenue et de nouvelles parcelles d'urbanisme sont créées. C'est pourquoi l'ancien îlot/parcelle cadastral et le nouveau numéro d'îlot/parcelle d'urbanisme, ainsi que les limites, peuvent différer.
Si j'ai un titre de terrain agricole, ai-je une parcelle d'urbanisme ?
Pas nécessairement. Une parcelle cadastrale de nature agricole ne devient pas une parcelle d'urbanisme tant que la zone n'a pas fait l'objet d'un plan d'urbanisme et de l'application de l'article 18. Vous pouvez connaître sa situation en l'interrogeant par îlot/parcelle.