Comment diviser un titre de propriété en indivision / un terrain et le rendre individuel ?
Dans le secteur d'Arnavutköy et de Yenişehir, de nombreux terrains agricoles (tarla) et terrains constructibles (arsa) s'achètent et se vendent avec un titre de propriété en indivision (hisseli tapu). Mais comment diviser un titre en indivision, et comment chacun peut-il obtenir sa propre parcelle individuelle ? Dans ce guide, nous présentons les méthodes de division à l'amiable et par voie judiciaire, les conditions requises et les points de vigilance.
Qu'est-ce qu'un titre de propriété en indivision ?
Le titre de propriété en indivision est un titre de propriété (tapu) par lequel plusieurs personnes possèdent en commun un bien immobilier, selon des quotes-parts déterminées. Par exemple, détenir une « quote-part de 1/4 » signifie posséder un quart de la parcelle en quote-part ; mais cette part n'indique pas quel coin de la parcelle vous appartient physiquement. Tous les indivisaires sont copropriétaires de l'ensemble de la parcelle.
Les 3 voies vers la propriété individuelle
1) Partage amiable (taksim) + division parcellaire (ifraz)
La voie la plus sûre est le partage de la parcelle par accord de tous les indivisaires (partage amiable – taksim). Si le plan d'urbanisme le permet, la parcelle fait l'objet d'une division parcellaire (ifraz) et chaque indivisaire reçoit le titre de propriété individuel (müstakil tapu) de sa parcelle aux limites définies. Les étapes :
- Obtention d'un certificat de statut d'urbanisme (imar çapı) à jour,
- Un ingénieur géomètre prépare le dossier de division parcellaire/partage,
- La demande est déposée auprès de la municipalité avec le consentement de tous les indivisaires et la décision du conseil exécutif municipal est rendue,
- La direction du registre foncier (Tapu Müdürlüğü) établit les nouveaux titres de propriété individuels.
2) Dissolution judiciaire de l'indivision (izale-i şuyu)
Si les indivisaires ne parviennent pas à un accord, n'importe lequel d'entre eux peut intenter devant le tribunal une action en dissolution judiciaire de l'indivision (izale-i şuyu). Le tribunal choisit l'une des deux voies suivantes :
- Partage en nature : le bien immobilier est effectivement divisé et les parts sont réparties (si cela est possible),
- Par la vente : le bien est vendu, généralement aux enchères publiques, et le produit est réparti au prorata des quotes-parts.
3) Vente / cession de quote-part
Au lieu de diviser, un indivisaire peut vendre sa quote-part aux autres indivisaires ou à un tiers. Dans ce cas, la parcelle n'est pas divisée ; seule la part change de mains et l'indivision se poursuit.
Les conditions de la division
| Sujet | Condition |
|---|---|
| Condition d'urbanisme | Les parcelles créées doivent respecter la taille, la façade et la profondeur minimales prévues par le plan |
| Accord des indivisaires | Le partage amiable exige le consentement de tous les indivisaires |
| Terre agricole | Le seuil de taille minimale indivisible (fixé par la réglementation) ne peut pas être franchi |
Questions fréquentes
Comment un titre de propriété en indivision devient-il individuel ?
Si le plan d'urbanisme le permet, la parcelle est divisée en parcelles individuelles par division parcellaire (ifraz). Cela nécessite l'accord de tous les indivisaires, un dossier établi par un ingénieur géomètre ainsi que l'approbation du conseil exécutif municipal et de la direction du registre foncier ; au final, chacun reçoit un titre de propriété individuel à son nom.
Que se passe-t-il si les indivisaires ne s'entendent pas ?
N'importe quel indivisaire peut intenter devant le tribunal une action en dissolution judiciaire de l'indivision (izale-i şuyu). Le tribunal ordonne le partage en nature du bien ou sa vente aux enchères publiques ; le produit est réparti au prorata des quotes-parts.
Tout terrain agricole en indivision peut-il être divisé ?
Non. Chaque parcelle créée doit respecter les conditions de taille, de façade et de profondeur minimales du plan. En outre, pour les terres agricoles, le seuil de taille minimale indivisible fixé par la réglementation s'applique.
Quelle est la différence entre la vente de quote-part et la division parcellaire ?
Dans la vente de quote-part, la parcelle n'est pas divisée ; seule la part inscrite au registre foncier change de mains et l'indivision se poursuit. Dans la division parcellaire/le partage, la parcelle est effectivement divisée et chacun devient propriétaire d'une parcelle individuelle aux limites définies.