ما هو الإفراز (İfraz، التقسيم) والتوحيد (Tevhit، الدمج)؟
أكثر مفهومين يلتبسان على الناس في معاملات أراضي البناء والقطع هما الإفراز (İfraz، تقسيم القطعة) والتوحيد (Tevhit، دمج القطع). باختصار: الإفراز يعني تقسيم قطعة واحدة، والتوحيد يعني دمج عدة قطع في قطعة واحدة. في هذا الدليل نشرح بأسلوب مبسّط ما هو كل منهما، وما المستندات المطلوبة، وما خطوات التنفيذ.
ما هو الإفراز (التقسيم)؟
الإفراز هو عملية تقسيم عقار مسجَّل في سند الملكية (طابو) كقطعة واحدة إلى قطعتين مستقلتين أو أكثر بما يتوافق مع مخطط التنظيم العمراني والتشريعات. ويُعرف شعبياً بـ«الفرز» أو «التقسيم». بعد الإفراز، كل قطعة جديدة:
- تحصل على رقم بلوك/قطعة (Ada/Parsel) مستقل،
- تنال سند ملكية خاصاً بها،
- تُقيَّم وفق حالة التنظيم العمراني الخاصة بها ومقاييس واجهتها.
فمثلاً، يمكن إفراز قطعة واحدة مساحتها 1.500 m² إلى ثلاث قطع مستقلة بمساحة 500 m² لكل منها إذا كانت شروط المخطط تسمح بذلك.
ما هو التوحيد (الدمج)؟
التوحيد هو دمج عدة قطع متجاورة (متلاصقة) في قطعة واحدة. ويُعرف شعبياً بـ«الدمج». ويُجرى عادة للأغراض التالية:
- تكوين قطعة كبيرة منتظمة الشكل هندسياً وأكثر ملاءمة للبناء،
- استيفاء شرط الحد الأدنى لمساحة القطعة أو الواجهة الوارد في ملاحظات المخطط،
- جمع عدة قطع صغيرة مشاعة في يد واحدة لتحقيق تكامل المشروع.
يجب أن تكون القطع المراد توحيدها متلاصقة، وأن تقع عادة ضمن البلوك التنظيمي نفسه وبقرار الاستخدام نفسه.
كيف يتم الإفراز والتوحيد؟ الخطوات
تمر كلتا المعاملتين بمسار رسمي متشابه:
| الخطوة | الشرح |
|---|---|
| 1. حالة التنظيم العمراني | تُستخرج وثيقة حالة التنظيم (Çap) المحدّثة من البلدية المختصة. |
| 2. مهندس المساحة | يقوم مهندس مساحة مرخَّص (مكتب LİHKAB أو مكتب حر) بإعداد ملف الإفراز/التوحيد. |
| 3. التقديم إلى البلدية | يُقدَّم طلب المالك مع الملف إلى البلدية؛ ويصدر قرار لجنة البلدية (Encümen). |
| 4. التسجيل | تسجّل مديريتا السجل العقاري (الكاداسترو) والطابو القطع الجديدة، وتُصدَر سندات الملكية الجديدة. |
شروط يجب الانتباه إليها
- الحد الأدنى لمساحة القطعة: يجب أن تستوفي كل قطعة ناتجة عن الإفراز شرط الحد الأدنى للمساحة والواجهة والعمق المحدد في المخطط؛ وإلا فلا يُسمح بالإفراز.
- القطع المشاعة: تلزم موافقة جميع الشركاء؛ وعند الخلاف قد تُطرح دعوى إزالة الشيوع (İzale-i Şuyu).
- ملاحظات المخطط: في بعض المناطق قد تُفرض قيود على الإفراز/التوحيد ما لم يُنفَّذ تطبيق المادة 18 (من قانون التنظيم العمراني رقم 3194).
الأسئلة الشائعة
ما معنى الإفراز؟
الإفراز هو تقسيم عقار مسجَّل في الطابو كقطعة واحدة إلى قطعتين مستقلتين أو أكثر بما يتوافق مع مخطط التنظيم العمراني. ويُعرف شعبياً بـ«الفرز» أو «التقسيم»؛ وتحصل كل قطعة جديدة على سند ملكية مستقل ورقم بلوك/قطعة خاص بها.
ما معنى التوحيد؟
التوحيد هو دمج عدة قطع متلاصقة في قطعة واحدة. ويُجرى لتكوين قطعة أكثر انتظاماً وملاءمة للبناء أو لاستيفاء شروط المخطط.
ما المستندات المطلوبة للإفراز والتوحيد؟
يلزم سند الملكية، ووثيقة حالة التنظيم المحدّثة، وملف الإفراز/التوحيد الذي يعدّه مهندس المساحة، وطلب المالك. وتكتمل المعاملة بقرار لجنة البلدية والتسجيل لدى الطابو/السجل العقاري.
هل يمكن إفراز أي قطعة؟
لا. يجب أن يلتزم الإفراز بالحد الأدنى لمساحة القطعة وشروط الواجهة والعمق في مخطط التنظيم العمراني. وإذا قلّت القطع الناتجة عن هذه المقاييس فلا يُسمح بالإفراز.